La strategia più sicura per diventare proprietari
03 maggio 2024 | Commenti |
Guillaume Chassot
Acquistare una villa da sogno con vista, un appartamento funzionale in centro città o ristrutturare una vecchia casa: le idee abbondano quando si inizia a pensare a un progetto immobiliare. Se per alcuni diventare proprietari di una casa e fare il primo acquisto è un gioco da ragazzi, per altri è un percorso a ostacoli. Tra prestiti bancari, tassi d'interesse, capitale proprio, il 2° o il 3° pilastro, l’ammortamento, i mutui, ecc. Ecco una panoramica delle tappe fondamentali per ottenere un giorno le chiavi della vostra nuova vita da proprietari.
Prima tappa: raccogliere il 20% di capitale proprio
Innanzitutto, cos'è il capitale proprio? È un contributo finanziario fornito dal futuro acquirente. Ad esempio, se si vuole acquistare un bene per un milione di franchi, è necessario avere di proprio 200’000 franchi. Può trattarsi dei propri risparmi, di un'eredità (terreni, immobili o denaro), di una donazione o di una parte del proprio 2° pilastro (LPP). Precisiamo inoltre che se si è in coppia le probabilità di raccogliere tale somma sono doppie e che, per ovvi motivi di sicurezza (previdenza, decesso, invalidità), non è sempre consigliabile toccare il secondo pilastro. Occorre inoltre tenere presente che almeno la metà di questo 20% di capitale proprio, ossia 100’000 franchi, deve provenire da una fonte diversa dal capitale LPP (2° pilastro). Inoltre, anche i costi di acquisizione (spese notarili, atto di acquisto e cedola ipotecaria) devono essere finanziati (circa il 5% del prezzo d’acquisto).
- Il nostro consiglio: contribuire a un 3° pilastro
Una soluzione appropriata è quella di costituire un 3° pilastro il prima possibile. Ciò costringe a mettere da parte del denaro e consente, se necessario, di utilizzare il patrimonio accumulato per finanziare una parte del capitale proprio o per pagare, in seguito, l’ammortamento del mutuo ipotecario.
Se, in Svizzera, il 2° pilastro è obbligatorio (per i dipendenti), il 3° pilastro è, invece, facoltativo. È possibile stipularlo con un assicuratore sulla vita, presso una banca o una combinazione dei due, nel rispetto dell'importo massimo annuo (per la previdenza vincolata 3a).
Il vantaggio della soluzione assicurativa è che in caso di eventi imprevisti, come un'incapacità lavorativa dovuta a malattia o infortunio, la compagnia di assicurazione sulla vita assume il pagamento del premio, consentendovi di salvaguardare il vostro obiettivo di risparmio. È inoltre possibile coprire le prestazioni di rischio, come il decesso e/o l'invalidità, sotto forma di capitale o di rendita. La scelta dipende dalle vostre necessità e dalla vostra situazione di vita.
Tappa 2: accendere un'ipoteca presso un istituto finanziario
Una volta raccolto il 20% di capitale proprio, si può passare alla seconda tappa: il mutuo. L'istituto finanziario, ad esempio una banca, terrà conto anche del reddito dell'acquirente o della coppia di acquirenti e delle spese future per calcolare un rapporto sostenibile tra i due (spese/reddito). Solo una volta soddisfatte queste condizioni, l'istituto finanziario accetterà di prestare il denaro: nella fattispecie, 800’000 franchi, per la casa da un milione di franchi del nostro esempio.
Terza tappa: ammortire il debito
Facciamo un riepilogo: la nostra coppia di futuri acquirenti è felice. Sono riusciti a raccogliere 200’000 franchi di capitale proprio e, grazie al mutuo ipotecario, hanno a disposizione 800’000 franchi per acquistare la casa dei loro sogni. Ma è qui che le cose si complicano... Secondo le regole della FINMA (Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari), la nostra coppia dovrà ammortizzare una parte del debito, ovvero il 15% del valore dell'immobile in 15 anni, ma non oltre i 65 anni.
- L'ammortamento consiste nell'estinguere gradualmente un mutuo, quindi avete due opzioni: ammortamento diretto o ammortamento indiretto.
Se scegliete l'ammortamento diretto, significa che dovrete estinguere voi stessi il mutuo acceso presso l'istituto finanziario, poco alla volta e con regolarità. Oggi, sempre più acquirenti optano per la soluzione dell'ammortamento indiretto, che garantisce una maggiore sicurezza. Presso il Groupe Mutuel è possibile farlo attraverso una polizza di assicurazione sulla vita, versando regolarmente l'importo da ammortizzare.
I vantaggi dell'ammortamento indiretto
- Vantaggi fiscali. L'importo dell'ammortamento indiretto può essere detratto dal reddito imponibile, facendo scaturire un interessante risparmio fiscale, a seconda del tipo di piano di previdenza scelto.
- Assunzione del pagamento dei premi in caso d’incapacità di guadagno. Si tratta di un vantaggio notevole, perché se per disgrazia il nostro acquirente diventa invalido a causa di un incidente o di una malattia, il Groupe Mutuel assume il pagamento dei premi di ammortamento per conto dell'assicurato. In caso di rimborso diretto, l'acquirente dovrà saldare personalmente il debito per poter rimanere nella sua casa.
- Capitale in caso di decesso e/o rendita in caso d’incapacità di guadagno. In caso di decesso, viene versata immediatamente una somma forfettaria che consente al coniuge superstite di rimborsare tutto o parte del mutuo. Questa soluzione è quindi la più sicura, sia per l'acquirente che per l'istituto finanziario. Inoltre, è possibile assicurarsi anche contro il rischio d’invalidità, grazie alle rendite in caso d’incapacità di guadagno a seguito di malattia o d’infortunio. Anche in questo caso, se vi sono imprevisti, questo reddito aggiuntivo garantisce la possibilità di continuare a pagare il mutuo ipotecario.
Quarta e ultima tappa: firmare l’atto e pensare alla previdenza
L'ultima tappa, la firma dell'atto di vendita, dipende esclusivamente da voi. Per il resto, e qualunque sia la vostra situazione familiare o finanziaria, abbiamo la soluzione per sostenervi per tutta la vostra vita. Non dimenticate di chiedere la consulenza dei nostri specialisti in assicurazioni e previdenza, che sapranno consigliarvi al meglio per ogni fase della vostra vita. L'acquisto di un bene immobiliare è spesso il progetto di una vita, quindi, vale la pena interessarsi alla propria previdenza e cosa comporta il diventare proprietari.
