La stratégie la plus sûre à adopter pour devenir propriétaire
03 mai 2024 | commentaire(s) |
Guillaume Chassot
Acheter une villa de rêve avec vue, un appartement fonctionnel en centre-ville ou encore rénover une vieille maison, les idées foisonnent vite lorsqu’on commence à faire des projets immobiliers. Si pour certains, accéder à la propriété et effectuer son premier achat est un jeu d’enfants, pour d’autres cela relève du parcours du combattant. Entre les emprunts bancaires, les taux d’intérêts, les fonds propres, les 2ème ou 3ème piliers, l’amortissement, l’hypothèque, etc., on peut vite se sentir perdu. Tour d'horizon des étapes clés qui permettent d’obtenir un jour, les clés de sa nouvelle vie de propriétaire.
Première étape : réunir 20% de fonds propres
Tout d’abord, que sont des fonds propres ? Il s’agit d’un apport financier amené par le futur acheteur. Si on souhaite par exemple acquérir un bien immobilier à 1 million de francs, il nous faudra réunir la somme de 200'000 francs. Cela peut être nos économies, un héritage (terrain, biens ou argent), une donation ou encore une partie de notre 2ème pilier (LPP). Précisons encore que si on est en couple, on a deux fois plus de chances d’arriver à cette somme et que pour des raisons évidentes de sécurité (prévoyance retraite, décès, invalidité), toucher à son deuxième pilier n’est pas toujours recommandé. Sachez aussi que sur ces 20% de fonds propres, la moitié au moins, soit 100'000 francs, doit provenir d’une autre source que le capital LPP (2ème pilier). A noter que les frais d’acquisition (frais de notaire, d’acte d’achat et de cédule hypothécaire) sont également à financer (environ 5% du prix d’achat).
- Notre conseil : cotiser au 3ème pilier
Une solution appropriée est de constituer un 3ème pilier dès que possible. Cela nous oblige à mettre de l’argent de côté et permettra, le cas échéant, d’utiliser l’avoir accumulé pour financer une partie des fonds propres ou de l’utiliser plus tard dans le cadre de l’amortissement de la dette hypothécaire.
Si en Suisse le 2ème pilier est obligatoire (pour les salariés), le 3ème pilier est quant à lui facultatif. Vous pouvez le constituer auprès d’un assureur-vie, auprès d’une banque ou mixer les deux, en respectant le montant maximal annuel (pour la prévoyance liée 3a).
L’avantage de la solution d’assurance est qu'en cas de coup dur, par exemple une incapacité de gain par suite de maladie ou d’accident, la compagnie d’assurance-vie prendra à sa charge le montant de la prime ce qui vous permet de sécuriser votre objectif d’épargne. Vous pouvez également couvrir des prestations de risque comme des couvertures en cas de décès et/ou d’invalidité sous forme de capital ou de rente. Le choix appartient à chacun, en fonction de ses besoins et de sa situation de vie.
Deuxième étape : faire un prêt hypothécaire auprès d’un établissement financier
Avec nos 20% de fonds propres, nous pouvons désormais passer à la deuxième étape, l’emprunt hypothécaire. L’établissement financier, une banque par exemple, prendra aussi en compte les revenus de l’acheteur ou du couple d’acheteurs et les futures charges afin de calculer un ratio supportable entre les deux (charges/revenus). Une fois seulement que ces conditions-là sont réunies, l’établissement financier pourra accepter de prêter de l’argent : en l’occurrence 800'000 francs dans le cas de notre exemple de maison à 1 million de francs.
Troisième étape : l’amortissement de notre dette
Récapitulons : notre couple de futurs acheteurs est heureux. Il a réussi à réunir 200'000 francs de fonds propres et, grâce à leur emprunt hypothécaire, il possède désormais les 800'000 francs restant pour acquérir la maison de ses rêves. Eh bien c’est là que ça se corse… Selon les règles FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers), notre couple devra amortir obligatoirement une partie de la dette, soit 15% de la valeur du bien durant 15 ans mais au plus tard à l’âge de 65 ans.
- Amortir signifiant rembourser progressivement une hypothèque, deux solutions s’offrent à vous: l’amortissement direct ou indirect.
Si vous choisissez l’amortissement direct, cela veut dire que vous allez devoir rembourser par vous-même, petit à petit, de façon régulière, votre hypothèque, auprès de l’établissement financier. De plus en plus d’acheteurs privilégient aujourd’hui la solution d’amortissement indirect, qui garantit une meilleure sécurité. Au Groupe Mutuel, vous pouvez le faire via un contrat d’assurance-vie en versant de façon régulière le montant à amortir.
Les avantages de l’amortissement indirect
- Avantage fiscal. Vous pourrez déduire le montant de votre amortissement indirect de votre revenu imposable, ce qui générera un gain fiscal intéressant, en fonction du type de prévoyance choisi.
- Prise en charge des primes en cas d’incapacité de gain. Il s'agit d'un avantage considérable car si par malheur, notre acheteur devient invalide, suite à un accident ou une maladie, c’est le Groupe Mutuel qui prendra en charge les primes liées à l’amortissement à la place de l'assuré. Dans le cas d’un amortissement direct, l'acheteur devra assumer lui-même le remboursement de la dette, pour pouvoir rester dans sa maison.
- Capital en cas de décès et/ou rente en cas d’incapacité de gain. En cas de décès, un capital est immédiatement versé et permet, pour le conjoint survivant, d’amortir tout ou une partie de l’emprunt hypothécaire. Cette solution est donc la plus sûre, autant pour l’acheteur que pour l’établissement financier. De plus, il est également possible de se couvrir contre le risque d’invalidité grâce aux rentes en cas d’incapacité de gain par suite de maladie ou d’accident. Là également, en cas de coup dur, on sécurise le fait de pouvoir continuer à assumer la dette hypothécaire grâce à ce revenu complémentaire.
Quatrième et dernière étape : vous n’avez plus qu’à signer et à penser à votre prévoyance
Cette dernière étape, la signature de l’acte de vente, ne dépend plus que de vous. Pour le reste, et peu importe votre situation familiale ou financière, nous avons la solution pour vous accompagner toute votre vie. Pensez à demander conseils à nos spécialistes en assurances et prévoyance qui sont en mesure de pouvoir vous conseiller au mieux, pour chaque étape de votre vie. L’achat immobilier étant très souvent le projet d’une vie, il vaut la peine de s’intéresser à sa prévoyance et aux conséquences liées au fait de devenir propriétaire.
