Der sicherste Weg, um Wohneigentum zu erwerben
03. Mai 2024 | Kommentar(e) |
Guillaume Chassot
Eine Traumvilla mit Aussicht kaufen, eine funktionelle Wohnung im Stadtzentrum erwerben oder auch ein altes Haus renovieren – Ideen gibt es viele, wenn es um Immobilienprojekte geht. Während es für die einen ein Kinderspiel ist, Wohneigentum zu erwerben, gleicht es für die anderen einem Hindernislauf. Zwischen Bankkrediten, Zinssätzen, Eigenkapital, 2. und 3. Säule, Amortisation und Hypothek kann man sich schnell verloren fühlen. Werfen wir einen Blick auf die wichtigsten Schritte, damit Sie eines Tages die Schlüssel zu einem neuen Leben mit Wohneigentum in den Händen halten.
Erster Schritt: 20% Eigenmittel aufbringen
Zunächst einmal: Was sind denn überhaupt Eigenmittel? Es handelt sich um einen finanziellen Beitrag des künftigen Käufers. Für den Erwerb einer Immobilie im Wert von 1 Million Franken muss man die Summe von 200’000 Franken aufbringen. Dabei kann es sich um Ersparnisse handeln, eine Erbschaft (Grundstück, Immobilien oder Geld) oder einen Teil der 2. Säule (BVG). Hier sei darauf hingewiesen, dass Paare diesen Betrag mit doppelter Wahrscheinlichkeit erreichen und dass es aus eindeutigen Sicherheitsgründen (Altersvorsorge) nicht unbedingt empfehlenswert ist, die 2. Säule anzutasten. Zu beachten ist auch, dass mindestens die Hälfte dieser 20 Prozent Eigenmittel, also 100’000 Franken, aus einer anderen Quelle als dem BVG-Kapital (2. Säule) stammen muss. Ebenso ist zu bedenken, dass auch die Erwerbskosten (Gebühren für Notariat, Kaufvertrag und Schuldbrief) sowie allfällige Steuern finanziert werden müssen. Dafür sollten Sie etwa 5 Prozent des Kaufpreises einplanen.
- Unsere Empfehlung: Zahlen Sie in die Säule 3a ein.
Eine geeignete Lösung besteht darin, so früh wie möglich in die Säule 3a einzuzahlen. Dadurch legt man Geld auf die Seite und kann bei Bedarf einen Teil der Eigenmittel aus den 3a-Geldern finanzieren oder diese später für die Amortisation der Hypothek verwenden.
Während die 2. Säule in der Schweiz obligatorisch ist (für Arbeitnehmer), ist die 3. Säule freiwillig. Die 3. Säule kann bei einer Versicherungseinrichtung oder bei einer Bankstiftung eröffnet werden oder bei beiden, wobei der jährliche Höchstbetrag nicht überschritten werden darf.
Der Vorteil der Versicherungslösung besteht darin, dass die Versicherungsgesellschaft im Ernstfall, z. B. bei Erwerbsunfähigkeit infolge von Krankheit oder Unfall, für die Versicherungsprämie aufkommt, was Ihnen ermöglicht, Ihr Sparziel abzusichern. Sie können auch Risikoleistungen wie Deckungen im Todesfall und/oder bei Invalidität in Form von Kapital oder Renten absichern. Den Entscheid muss jede Person für sich treffen, je nach Gewohnheiten und Lebensstil.
Zweiter Schritt: bei einer Bank eine Hypothek aufnehmen
Mit den 20 Prozent Eigenmitteln können Sie nun den zweiten Schritt angehen, das Hypothekardarlehen. Das Finanzinstitut, beispielsweise eine Bank, wird das Einkommen der Käuferin, des Käufers oder des Käuferpaars und die jeweiligen künftigen Ausgaben berücksichtigen, um ein passendes Verhältnis zwischen Einkommen und Ausgaben zu berechnen. Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, wird sich das Finanzinstitut bereit erklären, einen Kredit zu gewähren: In unserem Beispiel mit dem Haus im Wert von 1 Million wären das 800’000 Franken.
Dritter Schritt: Ihre Schulden tilgen
Fassen wir zusammen: Unser zukünftiges Käuferpaar ist glücklich. Mit seinen Ersparnissen und der 2. und 3. Säule hat es 200’000 Franken Eigenmittel angespart, und dank des Bankkredits ist es nun mit 800’000 Franken verschuldet. Hier wird es nun kompliziert: Gemäss den Vorschriften der Finma (Eidgenössische Finanzmarktaufsicht) muss unser Paar 15 Prozent des Immobilienwerts über 15 Jahre oder spätestens bis im Alter von 65 Jahren amortisieren.
- Bei der Amortisation geht es um die schrittweise Rückzahlung einer Hypothek, wofür es zwei Möglichkeiten gibt: die direkte und die indirekte Amortisation.
Wenn Sie sich für die direkte Amortisation entscheiden, bedeutet das, dass Sie Ihre Hypothek über einen Zeitraum von 15 Jahren jeden Monat an das Finanzinstitut zurückzahlen müssen. Immer mehr Käuferinnen und Käufer bevorzugen die indirekte Amortisationslösung, die mehr Sicherheit garantiert. Bei der Groupe Mutuel kann dies über die Police einer Vorsorgeversicherung erfolgen, in die Sie jeden Monat den zu tilgenden Betrag einzahlen.
Vorteile der indirekten Amortisation
- Steuervorteil. Sie können den Betrag der indirekten Amortisation von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen, was je nach gewählter Vorsorgeart ein durchaus interessanter Steuervorteil ist.
- Befreiung von der Prämienzahlung bei Erwerbsunfähigkeit. Dies ist ein erheblicher Vorteil, denn wenn die Käuferin oder der Käufer infolge eines Unfalls oder einer Krankheit erwerbsunfähig wird, übernimmt die Groupe Mutuel die Zahlung der Tilgungsprämien. Bei einer direkten Amortisation muss die Kundin oder der Kunde Rückzahlungen an die Bank selbst leisten, um im eigenen Haus bleiben zu können.
- Todesfallkapital und/oder Rente bei Erwerbsunfähigkeit. Im Todesfall wird das versicherte Kapital unverzüglich ausgezahlt, sodass die überlebende Ehegattin oder der überlebende Ehegatte das Darlehen direkt zurückzahlen kann. Diese Lösung ist also die sicherste, sowohl für die Käuferin bzw. den Käufer als auch für das Finanzinstitut. Zudem ist es auch möglich, sich gegen das Invaliditätsrisiko abzusichern, und zwar durch Renten bei Erwerbsausfall infolge von Krankheit oder Unfall. Auch hier sichert man sich für den Fall eines Schicksalsschlags ab, dass man die Hypothekarschuld dank dieses zusätzlichen Einkommens weiterhin tragen kann.
Vierter und letzter Schritt: Jetzt müssen Sie nur noch unterschreiben und an Ihre Vorsorge denken
Dieser letzte Schritt, die Unterzeichnung des Kaufvertrags, liegt nun bei Ihnen. Für alles andere, unabhängig von Ihrer familiären oder finanziellen Situation, bieten wir die Lösung, um Sie Ihr ganzes Leben lang zu unterstützen. Lassen Sie sich von unseren Versicherungs- und Vorsorgespezialisten beraten, die Sie in jeder Phase Ihres Lebens optimal betreuen können. Da der Immobilienkauf sehr oft ein Lebensprojekt ist, lohnt es sich, sich mit seiner Vorsorge und den Folgen, die mit dem Erwerb eines Eigenheims verbunden sind, auseinanderzusetzen.
